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24 de julho de 2025
Primeiro vamos esclarecer o que são as certidões: Certidão é um documento utilizado para comprovar a existência ou não de débitos, junto à União , sistema previdenciário ou trabalhistas e também de ação cível, criminal ou federal contra uma determinada pessoa ou empresa. Normalmente chamamos de CND (certidão negativa de débitos). E, estando todas Negativas , é o melhor cenário pra fechamento do negócio.
O Negócio foi fechado , as partes concordam com os valores a pagar e a receber, perfeito! Partimos então para confecção do Contrato de Compra e venda e do levantamento das certidões para dar segurança ao comprador de que o imóvel está apto a ser comercializado.
O processo burocrático da venda de um imóvel vai além da documentação do imóvel; Pois o profissional de venda ou a Imobiliária que está intermediando o negócio deve fazer o levantamento das certidões tanto do vendedor(s) quanto do(s) imóvel(s) e apresentá-las ao comprador antes da assinatura do Contrato de Compra e Venda ou da Escritura , ou seja, antes que se pague qualquer valor pela compra do imóvel.
Porque se os vendedores estiverem com dívidas ativas junto à união ou com processos trabalhistas ou até mesmo com outros processos cíveis em fase de execução e os valores destes forem significativos, ou seja, valores expressivos em relação ao valor do imóvel vendido, a venda pode ser considerada “fraude ao credor” e contestada futuramente, trazendo sérios problemas ao comprador, com risco até mesmo de perder o imóvel!
O ideal é que todas as certidões venham “negativas” , porque isto isto indicará que não teremos problemas posteriores com aquela venda. Mas, é muito comum isto não acontecer isto , e, neste cenário, é fundamental o auxílio de um Corretor de imóveis ou de uma Imobiliária.
As certidões devem ser levantadas de todos os vendedores e dos cônjuges , quando casados . Deve-se observar o regime de casamento para saber se o cônjuge também tem participação no imóvel .
Dá sim , porém , tem que se levantar junto ao órgão onde ele está positivo , o valor atual do débito; no caso de processos , as narratórias ou iniciais (petição inicial) destes e levar estes documentos a uma análise jurídica. Somente um advogado tem conhecimento para atestar se há, ou não, risco para o negócio.
Feito esta análise e constatado e atestado pelo Jurídico que a venda não possa ser contestada futuramente por credores , o comprador já pode assinar o contrato e fazer o pagamento do sinal do negócio com segurança.
Este cuidado é necessário em TODOS os processos! Independentemente da forma de pagamento.
Segue uma lista das certidões imprescindíveis para a comercialização de um imóvel :
OBS IMPORTANTE: Caso os vendedores tenham participações em empresas, por segurança ,também se levanta ao menos três das certidões acima mencionadas , das empresas que eles têm participação. São elas:
Angélica Vieira