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23 de julho de 2025
ocê sabe quais são os custos de escritura, impostos e taxas que você terá ao comprar um imóvel?
E você, corretor de imóveis , sabe orientar seu cliente?
A compra de um imóvel sempre vem acompanhada de alguns custos que não somente o valor a ser pago pelo bem. Porém, não temos como fugir destes custos, e saber quais são eles é fundamental para que possamos fazer uma compra tranquila e não nos frustarmos neste momento tão especial das nossas vidas!
Para tentar ajudá-lo(a) a dimensionar o quanto será necessário você guardar para suprir estes custos, fiz uma relação de tudo que você terá que pagar além do valor da compra e venda de seu imóvel, e o que representa cada um deles:
Este imposto é pago para prefeitura e pode variar de uma cidade para outra. Aqui em Florianópolis, ele representa 2% e é calculado sobre o valor total da avaliação feita pela prefeitura. Portanto, ele não é cobrado sobre o valor efetivo da compra e venda e sim sobre a avaliação que a prefeitura faz sobre o imóvel. E os critérios utilizados, normalmente, são os de comparação com semelhantes no mercado.
Além do ITBI , o comprador pagará a taxa do tabelionato de notas responsável pela lavratura da escritura pública de compra e venda. Este valor é tabelado, varia de acordo com o valor do negócio e, aqui em Santa Catarina, tem um teto máximo atualmente de R$ 1.420,00.
Caso o tabelionato tenha sido responsável pelo levantamento das certidões, então, estas serão cobradas à parte. Mas, não se preocupe, as únicas certidões cobradas são as dos Imóveis, que são :
A Matrícula atualizada com certidão de ônus , Ações Reais, Pessoais e Reipersecutória e a de Condomínio e o valor destas certidões dificilmente ultrapassará R$150,00 todas elas juntas; mas isto vai depender muito da quantidade de folhas (ou averbações) nas matrículas do(s) imóvel(s).
Este custo é tabelado também, calculado sobre o valor total da compra e venda e em SC corresponde atualmente a 0,3%, porém, é estabelecido um teto máximo de R$710,00 para a cobrança desta despesa.
Após a assinatura da escritura de compra e venda no tabelionato, este se encarrega de levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde o imóvel está localizado, para que seja feito o Registro da Compra e Venda do imóvel, dando assim segurança ao atual proprietário de que o imóvel está registrado em seu nome no órgão competente. Este custo também é tabelado, varia de acordo com o valor da escritura, porém tem um teto máximo de R$ 1.420,00.
Enfim, para este tipo de transação imobiliária, onde não entra financiamento bancário, ou seja, é feita com recursos próprios do comprador (para Florianópolis), se você juntar todas as taxas e impostos, o valor dos custos não deverá ultrapassar 3% sobre o total da compra e venda.
Portanto, ao sair em busca de imóvel para comprar, já reserve este valor extra para não ser pego de surpresa na hora de fechar o negócio.
DICA IMPORTANTE: Se você está comprando seu primeiro imóvel, os custos com emolumentos do tabelionato, terão redução de 50% portanto, fique atento.
Custos em uma Compra COM financiamento bancário.
Os custos sobre a compra de imóvel feita através de financiamento bancário mudam um pouco, e são eles:
O valor do ITBI com a aquisição de um imóvel financiado, continua a ser de 2% (para Florianópolis) sobre o valor da avaliação da prefeitura. Mas , para compra dentro do SFH, com utilização de FGTS, há um pequeno subsídio, onde a utilização de um valor limite de financiamento de até R$ 180.000,00, ele é de 0,5%. Mas, sobre o restante do valor financiado ou não, será de 2%.
A compra de um imóvel de R$ 500.000,00, foi pago da seguinte condição de pagamento:
Entrada: ...........R$ 100.000,00 (ITBI = 2% = R$ 2.000,00)
FGTS : .............R$ 100.000,00 (ITBI = 2% = R$ 2.000,00)
Financiamento bancário : R$ 300.000,00 ...ITBI sobre R$ 180.000,00 = 0,5% = R$ 900,00
ITBI sobre R$ 120.000,00 = 2,00% = R$ 2.400,00
Total ITBI= R$ 7.300,00
Já em uma transação fora do SFH, ou dentro do SFH, mas sem a utilização de FGTS, incidirá 2% sobre o valor total da avaliação feita pela prefeitura.
DICA: Importante saber o que é SFH (Sistema Financeiro de Habitação):
O SFH foi criado pelo governo para incentivar a compra de imóveis utilizando recursos oriundos das contas de poupança e de FGTS. Os financiamentos nesta modalidade possuem taxas mais atrativas e permite que os trabalhadores utilizem seu saldo de FGTS para comprar a casa própria. O limite de valor do imóvel a ser financiado pelo SFH é de R$ 1.500.000,00 para todo o país.
Este valor é pago ao engenheiro credenciado pelo banco para que avalie o imóvel no intuito de certificar ao agente financeiro (banco) se o valor informado pelo comprador está dentro do valor de mercado, já que o imóvel ficará como garantia do empréstimo. Mas, como esta taxa varia bastante de banco para banco, não vou dar estimativa e nem exemplos.
Esta taxa também varia bastante de banco para banco e substitui a do tabelionato, que, neste caso, não é usado, porque o banco é quem redige o contrato de mútuo (que tem mesmo valor de escritura pública). E esta cobrança então, corresponde a emissão de contrato.
Este custo também é tabelado e calculado sobre o valor total da compra e venda. E, em SC corresponde, atualmente, a 0,3%, porém é estabelecido um teto máximo de R$710,00 para a cobrança desta despesa.
OBS: Para quem está comprando seu primeiro imóvel pelo SFH, não há incidência desta cobrança sobre o valor financiado.
Esta taxa é paga ao cartório de registro de imóveis para que ele faça a averbação da compra através de financiamento bancário e ou utilização de FGTS. A averbação varia de acordo com o valor do imóvel. Mas, você pode entrar no site do registro de imóveis competente e acessar a tabela de emolumentos para conferir o valor a ser cobrado.
E, considerando que as taxas administrativas e de engenharia dos bancos excedam as de tabelionato, embora não tenhamos um valor exato devido a oscilação entre cada agente financeiro, o prudente é reservar mais 0,5% do total acima sugerido, e, neste caso, o ideal é que se reserve 3,5% além do valor total da compra e venda. Mas, lembrando sempre que estes valores ou exemplos são baseados sempre nos índices praticados em Florianópolis.
Este valor corresponde a comissão pela intermediação na venda do imóvel e tem um teto máximo de 10% sobre o valor da compra e venda. Mas, é praticado, normalmente, o percentual de 6%, a nível nacional.
E sempre quando o imóvel entra no mercado já tem que estar com a taxa de corretagem inclusa no preço. E, qualquer alteração neste percentual vai depende de uma negociação entre o vendedor e o intermediador do negócio. Então, este é o único custo de responsabilidade do vendedor na efetivação da venda de seu imóvel.
Espero que estas informações tenham sido úteis para você, mas, de qualquer forma, estou aberta a críticas, correções e considerações. Afinal, estamos aqui para interagir, trocar experiências, informações e conhecimentos.
Autora: Angélica Vieira